Скептик, про сметчика — это, конечно, вариант, но зачастую эти самые сметчики рисуют такое, что потом сам же и переделываешь, потому что "подводные камни" вылезают. Особенно если дом старый.

Мой подход немного другой. Вот прям по шагам, чтобы сразу к делу:

  1. Идем ножками и смотрим. Забудь пока про онлайн-каталоги. Съезди в пару строительных гипермаркетов, посмотри материалы вживую. Потрогай, сравни цены. Потом уже загугли, где это выгоднее купить. Иногда найти хороший офлайн-магаз может быть проще, чем искать кракен ссылку на какой-нибудь сомнительный маркетплейс.
  2. Считаем "добро" и "зло" Dacha_Man прав насчет хотелк. Но я бы это разделил. Есть "хотелки", которые реально влияют на комфорт и безопасность (новая проводка, нормальная вентиляция). А есть "хотелки" чисто декоративные (обои с золотыми нитями, например). Понятно, что на первое денег жалеть нельзя.
  3. Резерв — наше все. Ну, вот это самое главное. У меня всегда заложено минимум 20-30% сверху от общей сметы. Ибо, как ты уже понял, без сюрпризов ремонт не обходится. Всегда что-то всплывает.

А вообще, если бюджет совсем ограничен, то лучше делать поэтапно. Не пытайся все и сразу, а то либо бросишь, либо влезешь в такие долги, что потом локти кусать будешь.